«TO BUY OR NOT TO BUY» COMPRAR O ALQUILAR VIVIENDA

Conceptos básicos y consideraciones a tener en cuenta antes de realizar la comparación:

• El precio de la vivienda: en España el metro cuadrado hizo suelo entre 2013 y 2014, desde entonces el precio ha empezado a subir con mayor o menor fuerza dependiendo de las zonas y del tipo de inmueble.
• El precio del alquiler: ha aumentado hasta máximos históricos, especialmente en grandes ciudades y en zonas turísticas.
• Tipos de interés: es el precio del dinero, un precio extremadamente importante sometido a importantes fluctuaciones y que debería tenerse muy presente en cualquier operación, bien sea de endeudamiento, de ahorro o de inversión. Actualmente los tipos están en negativo y ya han iniciado su ascenso siguiendo el mandato del Banco Central Europeo y de la FED en Estados Unidos.
• Diferencial: es el interés fijo que el banco aplica al dinero prestado.
• Hipoteca variable: es aquella en la que el banco le suma al diferencial (interés fijo que ofrece cada entidad) el valor de un índice (variable y común para todos): el más conocido es el Euríbor. Existen otros índices como el IRPH y en un futuro no es descartable que la banca europea cree un nuevo Euríbor con distintos criterios de cálculo.
• Hipoteca fija: en esté crédito hipotecario el deudor paga un interés fijo durante toda la vida del préstamo, lo que aporta gran tranquilidad dado que la cuota mensual no varía. El interés suele ser muy superior al diferencial de las hipotecas a tipo variable ya que cubre las expectativas futuras del crecimiento de los tipos en el plazo en que se contrata el producto.
• Suelo hipotecario: aplica a hipotecas variables, es un interés mínimo o suelo con el cual el banco se protege de posibles bajadas del índice de referencia. La cláusula de suelo hipotecario ha sido considerada abusiva y la banca está pagando indemnizaciones a miles de afectados. El hipotecado asumía riesgo ilimitado ante alzas de los tipos de interés y no podía beneficiarse de los descensos. El banco, en cambio, limitaba su riesgo blindándose con un interés mínimo que el cliente debía pagar independientemente de la coyuntura de mercado. En todo caso asegúrate siempre de revisar todas las cláusulas de una hipoteca para confirmar que no hay suelo y conocer todas las posibles comisiones.
• Comisiones: las hipotecas contemplan de diversos tipos como la de apertura, de cancelación, de amortización anticipada, por riesgo de tipo de interés, de subrogación, impago, etc. Suelen ser un porcentaje que oscila entre el 0% y el 3% del préstamo, excepto las de impago cuyo interés es muy superior.
• Subrogación hipotecaria: es la operación mediante la cual puedes cambiar tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones.
• Novación hipotecaria: cuando se cambien condiciones del préstamo como el plazo, el tipo de interés, el importe, la divisa…estaremos delante de una novación hipotecaria. Si este cambio se realiza trasladándose a otra entidad se trata de una subrogación con novación.
• Enervar: se trata de la posible contraoferta que puede hacerte tu banco cuando le presentas una oferta en firme de otra entidad con la intención de llevarte tu hipoteca con ellos. Puede o no producirse, tu banco lo valorará internamente.

Veamos el coste de comprar o alquilar para cada plazo

Imagen diseñada por Xb100 – Freepik.com Llega la hora de hacer una lista con todos los costes para poder tomar la mejor decisión. Comparar dos productos iguales en el presente es sencillo. Sucede que necesitamos ver las diferencias entre productos diferentes durante plazos largos de tiempo: tomaremos 20, 25 y 30 años. Para ello hemos de tomar algunos supuestos sobre lo que harán los precios en el futuro: en concreto los de la vivienda y los del dinero (los tipos de interés).

El pasado, evidentemente, puede no repetirse. Pero contamos con la ventaja de que, a plazos largos, la probabilidad de acertar es más elevada que en previsiones a corto plazo por lo que tomaré datos pasados como referencia. En cualquier caso, es mucho mejor tomar la decisión haciendo la comparación y previendo los gastos futuros de cada opción, que hacerlo por cualquier otro factor emocional como desear ser propietario/a de vivienda o elegir vivir de alquiler por aversión a las deudas. Tomar la decisión sin hacer estos cálculos nos puede hacer pagar sobrecostes muy elevados en el largo plazo y limitar nuestras posibilidades de incrementar nuestra riqueza.

En primer lugar, vamos a calcular el coste total de cada elección, y lo haremos en base a estos supuestos:

• Precio vivienda: 220.000€
• Alquiler: 800€/mensuales

* Nótese que estos precios son un ejemplo para una vivienda de segunda mano de unos 80 m2 en zona no céntrica, el supuesto ha sido generoso a favor del alquiler. Quiero decir que en una gran ciudad española hoy puede comprarse un piso usado por ese precio. Pero es bastante difícil encontrar un alquiler por menos de 900€-1000€ debido a la gran subida de los últimos meses.

Pese a haber indicado un coste de alquiler algo más barato que la media os adelanto que, actualmente, los números son favorables para quien quiera y pueda comprar, tanto para hipoteca fija como variable.

** En ningún caso se trata de una recomendación de inversión. Cada persona tiene unas preferencias y necesidades particulares que pueden hacer preferible alquilar o comprar: edad, renta disponible y patrimonio, movilidad laboral, familia, etc. Este post trata de dejar claros los costes de tomar una u otra opción en la actualidad, y cada persona puede usar estos cálculos y adaptarlos a los precios de su zona, así como a los tipos de interés que estén vigentes en cada momento. Por ello el contenido no va a perder vigencia, simplemente es necesario cambiar los datos y hacer la comparación correspondiente en cada momento.

Se trata de hacer tres grandes columnas: una con los costes del alquiler, la segunda con los de la compra mediante hipoteca variable, y la tercera con los de una hipoteca fija. Sumaremos los costes para cada plazo, en total 9 operaciones, 3 para cada plazo, y veremos las diferencias. Dado que es imposible saber qué sucederá con los precios de la vivienda, los tipos de interés y la economía en general, estos datos tratan de ser una aproximación probable a los costes totales teniendo en cuenta datos pasados.

Cuotas mensuales:

• Alquiler: Si la mensualidad inicial es de 800€, le aplicamos un crecimiento del 3% anual y le sumamos un gasto mínimo de 100€/año los resultados son:

PLAZO	20 años	25 años	30 años
ALQUILER	259.956 €	332.994 €	545.626 €

 

• Hipoteca: a los gastos totales del préstamo (devolución de importe solicitado más intereses) le sumaremos gastos adicionales:

    – Impuestos de la compra venta para un inmueble de 220.000€:  28.600€ (cálculo conservador de un 13%).

    – Gastos de Comunidad: 600€/año

    – Seguros hogar y vida: 500€/año

    – Impuestos: 300€/año

    – Reformas: 1.000€/año

• Hipoteca variable: en este caso tomaremos el diferencial que varias entidades ofrecen actualmente 0,99% y le sumaremos la media del Euríbor los últimos 20 años = 2,5% aproximadamente, en total un 3,49%. Los resultados son la suma de los gastos totales del préstamo más los gastos adicionales:

PLAZO	20 años	25 años	30 años
HIP VAR	382.547 €	394.547 €	406.547 €

 

• Hipoteca a tipo fijo: en la actualidad se encuentran en mínimos históricos, aplicaremos un diferencial del 2,25% (a 20 años), del 2,4% (a 25 años) y del 2,7% (30 años) los resultados son los siguientes:

PLAZO	20 años	25 años	30 años
HIP. FIJA	350.003€	381.374	421.833 €

 

^(*) La estimación de gastos variará en función de la zona, la comunidad y las reformas que se realicen, la aproximación realizada puedes adaptarla a tu caso. Los impuestos municipales varían de un municipio a otro, la cuota de una comunidad con piscina o jardines variará enormemente respecto a otra sin esas zonas comunes. También lo hará una reforma integral respecto a reformas puntuales, dependiendo de los acabados, etc.

En cada caso hemos sumado la totalidad de gastos en función del plazo, ahora podemos ver gráficamente su representación:

Oportunidad en el horizonte: confluyen precios y tipos de interés

El gráfico muestra de forma comparada qué coste tendrá cada elección, qué efectos tiene en la riqueza de forma objetiva, sin entrar en valoraciones subjetivas sobre la preferencia por vivir de alquiler o endeudarse, o las necesidades de movilidad de cada persona. Simplemente he sumado todos los costes posibles y probables en cada opción, algo que cualquiera puede hacer con una calculadora hipotecaria en la que debemos introducir el capital y los diferentes plazos y tipos de interés de cada elección. Al coste de las mensualidades le sumamos todos los costes adicionales que antes he mencionado.

Ahora que disponemos de datos y los hemos comparado podemos conocer el coste de oportunidad entre las tres opciones:

En la tabla tienes la perspectiva del beneficio al elegir hipoteca frente al alquiler: recordemos que el supuesto es un alquiler de 800€/mes y un crecimiento anual del 3%. Se compara el coste del alquiler con una hipoteca variable con interés medio del 3,49%(0,99% + 2,5% media Euribor). Y con una hipoteca a tipo fijo cuyo interés varía en cada plazo (2,25% – 2,4% o 2,7%). Se han tenido en cuenta hipotecas que tienen poca vinculación exigiendo seguros de hogar, vida y domiciliación de nómina, otras modalidades de hipoteca comportan costes mayores.

¿Cómo se calcula? Al coste total del alquiler se le resta el de la hipoteca y se suma el valor de la vivienda (220k).

En todos los casos sin excepción hay un beneficio positivo en la compra respecto al alquiler,

A día de hoy, tomando como referencia los tipos de interés actuales (extremadamente bajos), el precio de la vivienda en propiedad y los precios del alquiler, la balanza se inclina favorablemente hacia la compra. Y en plazos de 20 y 25 años hacia la compra mediante una hipoteca a tipo fijo del 2,25% a 20 años o del 2,4% a 25 años, mientras que a 30 años la hipoteca variable presenta un mayor beneficio.

A mayor plazo más se inclina la balanza hacia la compra. Cabe destacar que no se ha tenido en cuenta la revalorización del inmueble. Si la vivienda se adquiere barata aumentará el beneficio a favor de la compra.

• En mi opinión las condiciones del mercado de la vivienda ofrecen hoy oportunidades para los particulares. Así lo demuestra el aumento de ventas de viviendas en España el año 2017, un 14,6% superior al 2016 según datos del INE.

– La caída de los tipos de interés han mantenido al euríbor en valores negativos durante meses, a causa de la respuesta que se dio a la crisis desde las instituciones europeas. Esto provocó inicialmente una subida de los diferenciales que los bancos aplicaban hacia el 2-3% + euríbor. Hasta el 2013 – 2014 en que se inició la «guerra de las hipotecas» entre bancos que competían por captar clientes bajando sus diferenciales y llegando a la situación actual:

Hipotecas variables: euríbor + 0,99%

Hipotecas fijas: interés desde el 1,7% al 3% (*)

(*) Se indican algunas de las ofertas vigentes en marzo 2018 por diversas entidades.

No debe olvidarse que a la hora de adquirir un inmueble hay que valorar a fondo las condiciones de financiación y estudiar las distintas hipotecas que ofrece el mercado. El dato más importante para comparar las distintas hipotecas es la TAE del préstamo, que recoge todos los costes asociados al mismo, pero no es el único. Es necesario realizar varias simulaciones con distintos tipos de interés para estimar los costes de cada opción para poder elegir la de menor coste y que al mismo tiempo aporte mayor seguridad. En toda inversión es necesario alcanzar un equilibrio entre rentabilidad y tolerancia al riesgo:

Por ejemplo, podemos encontrar una hipoteca variable con una Tae muy baja (0,99%), pero si necesitamos un plazo largo de amortización superior  a 20 o 25 años, debemos simular el coste real teniendo en cuenta que los tipos de interés pueden subir fuertemente. Es importante tener en cuenta qué capacidad económica de respuesta tenemos ante esas fluctuaciones en la cuota cuando el euríbor suba a máximos, cómo afectaría a nuestro día a día.

Otros condicionantes que propician el aumento de compras:

– Precios de compra al alza, pero lejos de los niveles previos de burbuja: es importante evaluar los precios históricos del metro cuadrado de la vivienda en propiedad. Se ha producido una subida importante desde 2015 al 2018, si bien los precios todavía están muy por debajo de los máximos previos al estallido de la crisis de las subprime en 2008.

– Alquileres en máximos históricos: a diferencia de la compra, el alquiler a llegado a máximos históricos en todas las regiones y especialmente en zonas de interés turístico en las grandes ciudades. Una subida que tiene varias causas: como el hecho de que muchas personas temen endeudarse por la pasada crisis, no disponer de los recursos para hacerlo (ahorro para entrada piso, contrato fijo, etc.), la masificación turística, el hecho de que cada vez es más común compartir piso lo que implica que salarios bajos no presionan a la baja en los precios del alquiler. Entre otras causas que están empujando los alquileres hacia arriba.

 

CAMBIAR TU HIPOTECA A OTRO BANCO: SUBROGACIÓN

Los cálculos realizados en el apartado anterior son válidos para decidir cambiar una hipoteca ya contratada a otra con mejores condiciones. Muchas personas firmaron préstamos con diferenciales elevados (superiores al 2%) que se ofrecían durante los pasados años.

1. Se trata de calcular la suma de lo invertido en la hipoteca actual y sumarle los costes totales estimados hasta su finalización. Esa cifra se comparará con otra:
2. La suma del dinero invertido hasta hoy con la hipoteca actual más los costes estimados de una segunda hipoteca hasta el fin de la misma.

Se introducen los datos de capital restante en la calculadora hipotecaria y se aplica el interés y el plazo de la oferta que estemos valorando. Recuerda que si valoras un diferencial + variable (Euríbor o IRPH) debes tener en cuenta una estimación de lo que hará el índice en el futuro. Tienes dos ejemplos en los cálculos anteriores. En las hipotecas fijas resulta muy fácil porque sabes lo que pagarás exactamente hasta el final del préstamo.

• Si disfrutas de cualquier ventaja que pudieras perder al cambiar de hipoteca debes tener en cuenta dichos costes en la comparación. Por ejemplo, un trato favorable con el banco por pertenecer a un gremio, o por acuerdos con la empresa en la que trabajes.

• También deberás incluir los gastos de la operación de subrogación que pueden ascender a un mínimo de 6.000€, en función del capital solicitado, las comisiones que puedan aplicarte ambos bancos y los impuestos de la comunidad en que residas.